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離婚と「住宅ローン」

住宅ローンは金融機関との契約

離婚をする際、住宅ローンが残っている場合や不動産の名義が夫婦共有である場合、連帯保証人や連帯債務者をぬけたい、名義を書き換えたいと思うのは当然です。

しかし、住宅ローンは、金融機関(債権者・抵当権者)と住宅ローンの申込人(債務者)との間で交わされた契約です。

ですので、離婚するからといって債権者である金融機関の承諾を得ず、勝手に名義を変更したり、保証人を外れたりすることは原則できません。

もし、承諾を得ずに勝手に名義を書き換えると、金融機関は契約によっては、住宅ローンの一括返済を求めてくる可能性もあることを念頭に置きましょう。

契約の変更には、必ず銀行の承諾が必要であり、事前に金融機関へ相談することが必要になります。

離婚にあたって住宅ローンが残っている不動産をどう扱うかは、「売却する」か「どちらかが住み続けるか」の2つの選択することになります。

パターン1 不動産を売却する場合

不動産を売却した金額から残りの住宅ローンを返済し、ローンが残らない場合は、『売却益から住宅ローンの残債を引いた差額』を夫婦それぞれの寄与度に応じて受け取る事になります。

もし、不動産を売ってもローンが残る場合は、残ったローンを夫婦で分け合う事になります。

■ローンが残らない(売却益がある)場合

  • 不動産の売却額:2000万円
  • 残ローン:1000万円
  • 寄与度:夫5割、妻5割(2分の1ずつ)

⇒不動産を売却した額2000万円から残ローン1000万円を差し引いた1000万円が財産分与の対象となり、寄与度により夫500万円、妻500万円で分けます。

■ローンが残る(債務がある)場合

  • 不動産の売却額:2000万円
  • 残ローン:2500万円
  • 寄与度:夫5割、妻5割(2分の1ずつ)

⇒不動産を売却して得た2000万円から残ローンを支払っても500万円の債務が残りますので、その500万円を寄与度により、夫と妻が250万円ずつ負担します。

ワンポイント解説

妻が専業主婦等であり、多額の現金を支払う経済力がないような場合には、残った債務については、夫婦の経済力に応じて負担割合を調整することも考えられます。

ただし、オーバーローンとなる物件を売却するには、その差額分(上記の例で言うと500万円)を銀行へ支払い、抵当権の抹消手続きをしなければなりません。

抵当権が残ったままの不動産では、買い手を見つけるのは困難だからです。従って、差額分の現金を用意する、または新たに金融機関に借入をすることが必要になります。

パターン2 不動産を売却せず「夫」が住む場合

夫単独名義で住宅ローンを組み、離婚後もその不動産に夫が住み続ける場合には、特に不動産に関する手続きは必要ありません。

しかし、例え夫の単独名義の不動産であっても、その不動産は夫婦の共有財産となりますので、財産分与の対象となります。

この場合、住宅ローンの残額が時価を下回れば(ローンが残らなければ)、不動産の現在の時価から残ローン額を差し引いた差額から妻の持分を算定し、夫が妻へ現金で支払う、または他の財産分与と調整をする事になります。

  • 不動産の時価:2000万円
  • 残ローン:1000万円
  • 寄与度:夫5割、妻5割(2分の1ずつ)

⇒不動産の現在の時価2000万円から残ローン1000万円を差し引いた1000万円が財産分与の対象となり、妻の持分500万円を夫が現金で支払う、または他の財産分与と調整をする事になります。

ワンポイント解説

住宅ローンの残額が時価を上回る場合(オーバーローン)でも財産分与の対象となるので、妻は債務を負担しなければなりません。しかし、離婚後、その家に住まない妻がローンを支払っていくことは非現実的です。

なぜなら住宅ローンを払い終わると自宅は名義人である夫の資産となります。もし離婚後も妻がローンを支払っていくのであれば、ローン全額を払い終わった後、不動産の半分の権利をもらわなくては不公平と言えるでしょう。

不動産を売らないのであれば、基本的に不動産に住む方が住宅ローンを支払っていく事になりますので、夫に残ローンを支払ってもらうまたは、他の財産分与と調整するように交渉しましょう。

パターン3 不動産を売却せず「妻」が住む場合

こちらはさらに2つのパターンに分けて解説します。

①不動産の名義、ローンの名義は夫のまま、ローンも夫が支払い、妻が住むケース

夫名義の不動産に妻と子供が引き続き居住する場合には、その夫名義の不動産に居住することができる権利を何らかの形にしておく必要があります。この場合、夫婦間で賃貸借契約や使用貸借契約を締結することがあります。

しかし、離婚後も夫名義の家に住み続ける場合はトラブルになるケースが多く、あまりお勧めはできません。

このケースで問題となるのは、住宅ローンを支払っていくのがそこには住まない夫であるという点です。住宅ローンの契約者である夫が家を出ていくと、債権者である金融機関は「住宅ローンの一括返済」を求める可能性があります。

なぜなら、そもそも住宅ローンとは、「そのローンの契約者本人が所有(居住)するための家」に対して融資されるもであり、離婚によってその住宅ローンの契約者がその家に住まない場合、契約条件と変わってしまい、契約違反となる可能性があるからです。

そして名義(所有権)は夫にあります。将来に亘って夫がローンを支払い続ける保障はなく、夫との関係がこじれてしまえば、夫がローンの支払いを止めるかもしれません。そうなれば不動産に設定されている抵当権が実行され、強制的に売却(競売)される可能性があります。

離婚後、夫は自分の居住する家賃を支払い、元妻が居住する住宅ローンを支払い、養育費を支払い。はたして、将来に亘って支払っていけるだけの収入が夫にはあるでしょうか。

どうしてもという場合は、相当詳細な取り決めを交わして離婚協議書公正証書にし、将来のリスクに対応しておかなければいけません。

②不動産の名義、ローンの名義を夫から妻に変更し、妻が住むケース

住宅ローンが残った不動産の名義を変えたい場合は、基本的に住宅ローンの債務者も変更する必要があります。

まず不動産の名義を変更する場合、金融機関とのローンの契約書に『譲渡禁止特約』がある場合は、ローンを完済するか、ローンの借り換えをしなければ名義の変更はできません。 金融機関の承諾なしに勝手に名義を変更すると住宅ローンの一括返済を求めてくる可能性もありますので、必ず金融機関に相談が必要です。

そして、住宅ローンを夫から妻に変更するには、妻が新たに住宅ローンを申し込み、今までの夫名義の住宅ローンを一括返済するか、銀行の承諾を得て住宅ローン債務者の名義を夫から妻に変えることが必要です。

もちろん、住宅ローンの債務者を妻に変更するには、妻にそれなりの安定した収入がなければいけません。

住宅ローンの額にもよりますが、正社員として就業し、返済基準を満たす年収を得ていることが前提ですので、専業主婦やパート勤務の方には難しいといえます。

妻が連帯債務者、連帯保証人になっている場合は要注意!

住宅ローンを契約する際、夫だけの収入では審査が下りず、妻を連帯保証人または連帯債務者としている契約があります。そして、離婚する際に、妻がその不動産に対する権利を放棄するかわりに、残っているローンの支払いは夫の方で引き受ける、などといった約束を取り交わすことがあります。

しかし、これは夫婦間の離婚に伴う取り決めであって、妻が離婚後も連帯債務者もしくは、連帯保証人を外れない限り、ローン会社(債権者)に対してはローン全額の支払義務を負い続けることに変わりはありません。

将来、夫がローンの支払いをストップすることがあれば、妻がその返済を引き受けなければならなくなります。連帯債務者もしくは、連帯保証人から外れるには、妻に代わる連帯債務者(保証人)を夫側で用意するか、残債務を一括返済しなければなりません。

しかし、基本的に連帯債務者、連帯保証人が解除されるのは、その住宅ローンが完済された時のみであり、離婚を理由に住宅ローンの連帯保証人から外れる事はとても難しいのが現実です。

『離婚後、何年も経っているのに、いきなり住宅ローン返済を要求される』可能性もあるのです。

こちらも、どうしてもという場合は、相当詳細な取り決めを交わして離婚協議書や公正証書にし、将来のリスクに対応しておかなければいけません。

以上のように、ローンが残っている場合は、必ず離婚前に金融機関への相談が必要となります。

最良の解決方法は、住宅ローンが残る不動産は売却することが一番安心です。そのことを前提に今後についてご検討下さい。

※上記記載例はあくまで一般的なケースであり、個々の事情や、住宅ローンを契約している金融機関によっても異なります。

※財産分与は、家庭裁判所が裁量的に判断しますので、計算通りならない場合も考えられます。

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